OLCAY BÜYÜKTAŞ
Kiraların birtakım bölgelerde yüzde 140’lara varması ve yüksek artış yapamayan mesken sahiplerinin çeşitli münasebetlerle kiracıları çıkmaya zorlamasıyla en değerli tartışma bahislerinden biri hale dönüşen kira artışına şimdilik nokta konuldu.
Adalet Bakanı Bekir Bozdağ tarafından açıklanan 1 Temmuz’a 2023 tarihine kadar yapılacak kira mukavelelerinde, bir evvelki yılın yüzde 25’ini aşmayacak artışların geçerli olacağını açıklaması sayıları 6 milyonu aşan kiracılar için umut doğurdu.
Halkın yüzde 26,8’i kiracı
Türkiye’de TÜİK’in, “Gelir ve ömür koşulları” araştırması sonuçlarına nazaran, 2021 yılında konutun mülkiyet durumları incelendiğinde, fertlerin yüzde 57,5’inin oturduğu konutun kendilerine ilişkin olduğu, yüzde 26,8’inin ise kiracı olduğu görüldü. Geri kalan yurttaşlardan lojmanda oturanların oranı yüzde 1,2 olurken kendi konutunda oturmayıp kira ödemeyenlerin oranı ise yüzde 14,6 olarak gerçekleşti.
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına nazaran 2021 yılı sonu prestijiyle Türkiye’nin toplam nüfusu 84 milyon 680 bin 273 kişi oldu. Ve yeniden tekrar TÜİK, Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına nazaran, hanehalkı büyüklüğünün, azalma eğilimi göstererek 2021 yılında 3,23 bireye düştüğü görüldü. Bu bilgilerle yapılan hesaplara nazaran ülkede kiralık konut sayısının yaklaşık 6 milyon 788 bin olduğu görüldü.
Uyuşmazlıklar artmıştı
Türkiye’de kira artış oranı Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) on iki aylık ortalaması baz alınarak belirleniyor. Lakin enflasyonun süratli yükseldiği periyotlarda konut sahipleri geriye hakikat endekslemeyi kabul etmiyor, daha yüksek kira istiyor.
Kira artış oranı Haziran ayı için yüzde 39.33 olmasına rağmen İstanbul Planlama Ajansı’nın çalışmasına nazaran, İstanbul’da Nisan 2022 sonu itibariyle yeni konutların son bir yıldaki kira artışı yüzde 161,4 oldu.
BETAM’ın 24 Mayıs’ta yayımlanan raporuna nazaran, yeniden Nisan 2022’de yıllık kira artışı İstanbul’da yüzde 140, Ankara’da yüzde 133.9, İzmir’de ise yüzde 110.8 oldu. Kıyı kentlerdeki çok yüksek kira artışları nedeniyle, Türkiye genelinde ortalama kira artış oranı yüzde 182.7’ye vardı. Hâl bu türlü olunca da kiracı ve konut sahibi uyuşmazlıkları tırmandı. Şikayetler arttı.
“Adaletsizlik olacak”
Konuyu Bloomberght.com’a pahalandıran Bahçeşehir Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Seyfettin Gürsel, bir yıl mühletle kira artışlarının yüzde 25 ile sonlandırılacağı haberinin kuşkusuz hala kirada oturanlara rahat bir nefes aldıracağını lisana getirerek şu noktalara dikkat çekti:
“Mevcut kural -ki bu Yargıtay hükmüdür- kira artırımları yıllık ortalama TÜFE ile hudutlu. Yıllık ortalama enflasyon yılın birinci aylarında cari yıllık enflasyonun çok gerisinde kalmıştı zira enflasyonda ani ve çok yüksek artışlar yaşanıyordu. Lakin doğal olarak yıllık ortalama vakit içinde cari yıllık enflasyona yani yüzde 74’e yaklaşıyordu. Mayıs’ta yüzde 40 oldu, Temmuz’da yüzde 45 civarında olacaktı ve artmaya devam edecekti.
İktidarın, yarattığı yüksek enflasyonun bu sonucundan üzücü halde rahatsız olduğu anlaşılıyor. Bu sınırlama kuşkusuz mevcut kiracılara rahat bir nefes aldıracaktır fakat tıpkı vakitte bir dizi adaletsizliğe ve sıkıntıya da neden olacaktır.
“Yeni kiralara tesiri olmayacak”
“En kolayı, Haziran ayında bir yılını dolduran kiracılar yüzde 40 artırım yediler bile. Bir yılı Temmuz’da dolanlar ise yüzde 25 artırımla kurutulacaklar. Bu haksızlık o kadar değerli olmayabilir. Birinci sorun, bu sınırlamanın yeni kiraya verilecek konutların kiralarına bir tesiri olmaması. Cari kiralar çıldırmış vaziyette. Orta üst sınıfa mensup yeni evliler ya da aile ocağından ayrılmak isteyen bekarlar bile ne yapacaklarını bilemiyorlar.
Bir başka sorun da, bu kararın enflasyondan korunmak için kiraya vermek üzere konut satın alanları caydırabilecek olması. Konuta dünyanın parasını yatıracaklar fakat ödedikleri parayı 15-16 yılda geri döndürecek kadar kira geliri elde edip edemeyeceklerinden kuşku edecekler. Bu da konut talebini azaltabilir. Talep azalırsa, arz da azalır. Sonuçta sıfır kilometre konutların kiraları artmaya devam eder.”
“Yasanın Meclis’e sevk edildiğini öğrendik”
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Lideri Ali Yüksel, Bloomberg HT’ye yaptığı değerlendirmede “Bu beklenen bir açıklamaydı. Son 15 gündür, dört bakanlık bu mevzuda çalışma yapıyordu” dedi.
Yüksel, “Borçlar kanununun 344. Unsuru TÜFE’yi baz aldığı için, enflasyonun TÜFE tarafının daima yükselen bir grafik izlemesiyle birlikte kira piyasasında katlanılabilir olmaktan çıkan artışlar kelam konusu olmuştu. Boşalan konutlarda ise zati yüksek kiralardan ötürü yer bulmak mümkün değildi” halinde konuştu.
Yüksel, “Sayın Bakan’ın açıklamaları devam eden kira kontratlarındaki statüyü kapsıyor. Boşalan konutları ve tahliyeleri kapsamıyor. Şu anda yasanın meclise sevk edildiğini öğrendik. Bugün yahut yarın artırım devri gelen bir kişi kirasına yüzde 39,33 oranında artırım yapacak, yasa çıktıktan sonra yüzde 25 sabit artırım kelam konusu olacak. Artırım bir manada dondurulmuş oluyor. Bu beklenen bir şeydi. 2021’den 2022’ye geçerken gayrimenkul değerlemelerinde yüzde 68 olarak belirlenen pahanın yarısı emlak vergilerine yansıtılmıştı. Yılbaşında kamu personellerine ve memurlarına yüzde 30 küsur olarak yapılmıştı. Tahminen bu baz alınarak, yakın bir oran belirlenmiş oldu” açıklamalarında bulundu.
“Yüzde 20-25’lik gevşeme hissedilir”
EOS Turkey Property Gayrimenkul AŞ Kurucu Ortağı Cem Ökmen, yapılan kira düzenlemesinin akabinde Bloomberg HT’ye konuştu.
Ökmen, “Bu yasa kiracıları memnun etse de mal sahipleri ve yatırımcıları biraz üzmüş olabilir. Son devirde yatırım sebebiyle önemli bir konut satışı yaşandı. Sayıların üst istikametli olması bile bu duruma çok fazla bir tesir göstermedi” dedi.
Ökmen, düzenlemenin konut fiyatları üzerinde bir baskı oluşturup oluşturmayacağına dair soruya “Bir geri çekilme yaşanmasını aslında bekliyoruz. Bu sayılar biraz da olağanın dışında seyretti. Stabil kira artışından sonra piyasada yüzde 20-25’lik bir gevşeme hissedilecektir” formunda yanıt verdi.
Kira çarpanı ortalamasının şu anda hesaplanamadığını tabir eden Ökmen “Yatırım yapan kişi, kira rayiçlerini belirlerken birçok etkene bağlı olarak kira artışlarını değerlendirebiliyordu. Şu anda, bu formülle, yapılan yeni yatırıma nasıl bir kira bedeli biçileceğinin izlenmesi gereken bir durum olduğunu düşünüyorum. Önümüzdeki bir aylık mühlet boyunca bunu biraz daha somut olarak görmüş olacağız” formunda konuştu.